Как сделать в жилом доме мансарду

Юридически верные способы узаконить мансарду в частном и многоквартирном доме

Многие граждане, имеющие свой дом, задумываются о расширении пространства для проживания. То же самое можно сказать и о владельцах нежилых помещений, планирующих создать еще один офис. Отличным вариантом для этого может служить пространство на чердаке или под крышей, называемое мансардой. Однако строительство мансарды сопровождается решением множества правовых вопросов, о которых пойдет речь в настоящей статье.

Какое помещение считается мансардным?

Градостроительное право не содержит четкого определения мансардного помещения. В соответствии с положениями СНиП 2.08.01-89, мансардой считается отдельный этаж в доме, высота стен которого от пола до ската крыши составляет не менее полутора метров. Другими словами, это утепленное пространство, расположенное прямо под крышей здания.

При возведении мансарды собственник квартиры, дома или нежилого здания должен соблюсти определенные нормы и условия строительства этой части недвижимого объекта. Нередко эти моменты не учитываются, когда хозяин дома из чердака мастерит мансардную комнату. Поэтому следует разграничивать два этих понятия.

  • это пространство в доме, считающееся общим имуществом;
  • его нельзя использовать под комнату или офис, поскольку высота стен менее 1, 5 метров и не отапливается;
  • предназначен для размещения коммуникаций здания;
  • его реконструкция не требует официального оформления, в отличие от мансарды.

Если высота стен позволяет сделать из чердака мансарду, то, при наличии всех документов и, пройдя все стадии строительства и оформления, данное помещение будет считаться полноценной жилой комнатой или офисом.

На практике получается так, что собственник дома строит мансарду и не регистрирует ее в установленном законом порядке. Это большая ошибка, поскольку мансарда считается надстройкой, изменяющей основные характеристики дома (высоту, количество этажей, внешний вид, преобразование несущих стен). А это, согласно Градостроительному кодексу РФ, считается реконструкцией, разрешение на которую следует получить в органе местной власти.

Оставлять мансардное помещение без надлежащего юридического оформления категорически запрещено, так как оно будет считаться самовольной постройкой.

Как гласит ст. 222 ГК РФ, право собственности на «самоволку» владелец дома не приобретает, как и не может совершать с ней любые действия (подарить, продать, сдать в наем, передать по наследству, провести отопления и газ и др.). Наоборот, у застройщика возникает обязанность снести самовольную мансарду и даже оплатить штраф, согласно статьям КоАП РФ.

Какие документы необходимы для строительства?

Первичный пакет официальных бумаг для начала процесса проектирования и получения разрешения на строительство следующий:

  • свидетельство о праве собственности на здание, квартиру, жилой дом и ЗУ;
  • межевое дело;
  • градостроительный план на участок;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие большинства сособственников на строительство мансарды (при наличии долей во владении).

Как узаконить?

Чтобы мансардная постройка считалась законной, нужно получить разрешение на ее строительство. Законодательство четко не разделяет процессы юридического оформления мансарды для нежилого и жилого здания, тем не менее, количество передаваемых документов несколько различается.

В нежилом здании

Для получения разрешения на возведение нежилой мансарды, потребуется пройти ряд стадий.

  1. Формирование пакета документов на здание (свидетельство о праве собственности).
  2. Проектирование строительства и экспертиза проекта. Изготовлением проекта будущей мансарды должны заниматься специалисты компании, имеющей разрешение на подобную деятельность. На данном этапе потребуется произвести все строительные расчеты, а также согласовать всю инженерную коммуникацию с организациями, предоставляющими населению коммунальные услуги (водоснабжение, электричество, газификация, отопление). Окончательно подготовленный проект согласуется с заказчиком, а затем в течение нескольких месяцев проходит экспертизу. Для экспертизы потребуется собрать следующие бумаги:
    • пояснительная записка;
    • проект реконструкции;
    • экспертное заключение по поводу проекта.
  3. Оформление и выдача разрешения в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Все перечисленные выше документы предоставляются в муниципальный орган управления, отвечающий за вопросы жилищного строительства или градостроительство и архитектуру (например, департамент или комитет). Срок рассмотрения поданных в орган местной власти документов составляет 10 дней, затем выдается разрешение на строительство. Оно действует до тех пор, пока не завершится плановый период, указанный в проекте. Далее, в течение 10 дней, в орган строительного надзора отправляются инженерные сведения о мансарде.
  4. Заключительный этап, который начинается с момента завершения всех строительно-монтажных работ. Следует:
    • оформить кадастровый план на новый недвижимый объект в БТИ;
    • принять по акту вновь созданный объект;
    • получить в госоргане по технадзору разрешение на ввод в эксплуатацию помещения и заключение о полном соответствии мансарды всем нормам (в том числе проекту);
    • зарегистрировать мансардное помещение в Росреестре.

В многоквартирном доме

Мансарду в многоквартирном доме можно возвести двумя способами: оформить изначальное пространство под крышей в частную собственность или взять в аренду.

В первом случае для узаконивания гражданин должен:

  1. заручиться согласием всех жильцов-собственников многоквартирного дома на проведение строительных работ;
  2. получить разрешительную документацию для дальнейшей реконструкции помещения;
  3. принять помещение по акту;
  4. ввести построенную мансардную комнату в эксплуатацию;
  5. зарегистрировать технические изменения в БТИ;
  6. оформить право собственности на объект в Росреестре.

При передаче помещения под мансарду в аренду к вышеназванным действиям добавляется заключение договора аренды мансарды и его официальная регистрация в Росреестре. Затем, после завершения реконструкции, в предмет договора вносятся изменения в соответствии с новыми данными из ЕГРП.

В частном доме

Для строительства мансарды в индивидуальном жилом доме процесс получения разрешения и ввода в эксплуатацию аналогичен вышеописанному. Но имеются некоторые дополнения.

Во-первых, для органа местной власти следует приложить дополнительные бумаги:

  • свидетельство о праве собственности на участок и дом;
  • схема планировки ЗУ после реконструкции;
  • градостроительный план.

Во-вторых, строительство и юридическое закрепление мансарды в частном доме не обойдется без получения справок из:

  1. органов госпожнадзора;
  2. санитарно-эпидемиологического надзора;
  3. ЖЭК.

В каких случаях узаконить нельзя?

  1. Многоквартирный дом, в котором планируется построить мансарду, относится к зданиям, подлежащим реконструкции;
  2. Соседи (являющиеся сособственниками) не дали согласие на возведение рассматриваемого недвижимого объекта;
  3. Реконструкция чердака в мансардное помещение запрещена по техническим показателям;
  4. Если реконструкцию чердачного пространства для частных целей планирует совершить лицо, не являющееся собственником квартиры на самом верхнем этаже жилого дома.

Хоть строительство мансарды и является трудозатратным занятием и сопровождается бумажной волокитой, но, пройдя все описанные в статье стадии, можно стать обладателем дополнительного жилого или коммерческого пространства, которое решит множество бытовых или рабочих вопросов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Как сделать в жилом доме мансарду

Строительство мансарды может улучшить жилищные условия собственников жилых домов или принести доход коммерческим организациям. Однако для этого необходимо четко понимать юридические процедуры, которые позволяют это сделать либо до начала строительства, либо после того, как произведено самовольное увеличение площадей. Кроме того, законодательство имеет ряд ограничений, которые не позволяют признать законность надстройки. Юристы проконсультировали проект «РБК-Недвижимость», как нужно вести себя во всех перечисленных случаях.

Как подготовить документы для строительства мансарды

По словам партнера компании CMS Ивана Гриценко, строительство мансарды — по сути, реконструкция здания, поскольку увеличивается количество этажей и меняется его высота. Градостроительный кодекс однозначно говорит, что надстройка здания — это реконструкция. Чтобы ее осуществить, необходимо разработать проектную документацию и согласовать ее в установленном законом порядке. С юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство.

«Чтобы узаконить мансарду, необходимо составить план-проект надстраиваемого этажа. После того как он будет утвержден заказчиком, его необходимо передать для согласования и утверждения в органы префектуры — административно-техническую инспекцию, комитет по градостроительству и архитектуре, если здание находится в охранной зоне или относится к памятникам архитектуры, — в органы охраны культурного наследия, где необходимо получить разрешение на производство реконструкции. Для этого нужно собрать все возможные документы, которые вас попросят предъявить. Посетите ЖЭК, БТИ, санэпидемстанцию и расскажите там о ваших намерениях», — советует адвокат Андрей Комиссаров из коллегия адвокатов «Комиссаров и партнеры».

Легализация построенной мансарды

Прямого запрета в законодательстве на возведение мансард в жилых домах и коммерческих объектах в Москве нет. Также нет запрета и на то, чтобы узаконить уже возведенную мансарду. Это касается как обычных зданий, так и памятников архитектуры. Хотя с памятниками архитектуры все намного сложнее. Все изменения, связанные с памятниками, регулируются охранными обязательствами. Собственник здания (или арендатор) имеет возможность присоединить мансарду только в том случае, если историческое здание когда-то имело такую надстройку. При этом вариант с новой мансардой должен полностью соответствовать историческому виду, рассказывает руководитель отдела согласования перепланировок консалтинговой компании Анна Мишечкина.

Однако, как замечает Анна Мишечкина, сейчас органы (Москомархитектура и Мосжилинспекция), уполномоченные согласовывать уже возведенные надстройки либо те, которые могут быть возведены даже на обычных зданиях, отказываются это делать. «Возможно, это связано с тем, что часть москвичей против надстроек, и представители власти не хотят вступать в конфликтные отношения сразу после выборов», — комментирует она.

Чем может помочь суд

По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры «легализации» самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Запрет на оформление мансард в собственность

Если физическое или юридическое лицо не владеет участком, то узаконить надстройку невозможно. Об этом говорит ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права или создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц, например соседям, рассказывает Иван Гриценко.

Напомним, что власти Москвы возобновили борьбу с незаконно построенными зданиями, в том числе через судебные инстанции. Так, в отношении трех адресов районные суды вынесли решения о сносе. Это два дома на Новослободской улице, д. 62 и д. 4/19, стр. 1 и д. 3а, стр. 2 по Большому Златоустинскому переулку. Также департамент градостроительной политики Москвы сообщает, что дела еще по двум адресам в настоящее время находятся на рассмотрении в судах. Кроме того, столичные власти подготовили комплект документов для обращения в суд еще по 20 адресам незаконно возведенных мансард на крышах жилых домов в Центральном округе. Мансарды-объекты самостроя были выявлены на Сретенском бульваре, Мясницкой улице, Большой Ордынке, в Большом Трехгорном и Колокольниковом переулках, на Фрунзенской набережной.

Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками

В течение 2014г. демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке, д. 3, стр. 1., площадь которой составляла 385 кв. м. Там расположились японское кафе и французская блинная, а сама постройка появилась еще в 2002г. За демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн руб.

Объект культурного наследия регионального значения «Ансамбль доходной застройки, XVIII-XIX вв. — Жилой дом с лавками, 1821 г., 1836 г.» по адресу: улица Покровка, д. 6, был надстроен мансардой, разрешительная документация на возведение которой на памятнике истории и культуры Мосгорнаследием не выдавалась.

Незаконные перепланировки грубо исказили исторический облик и объем здания, что привело к нарушению градостроительной характеристики объекта культурного наследия и к нарушению исторически сложившегося фронта застройки по улице Покровка. В 2013г. надстройка была признана самовольной, а собственников обязали восстановить исторический облик за свой счет.

Один из недобросовестных пользователей объекта выразил готовность произвести снос указанной мансарды за счет собственных средств. Он был проинформирован Мосгорнаследием о порядке проведения данных работ, а 22 августа 2014г. собственник представил на согласование в Мосгорнаследие конструктивный раздел проекта приспособления для современного использования и проект разборки существующей современной крыши. 12 сентября 2014г. вышеуказанная документация согласована Мосгорнаследием.

Еще один объект культурного наследия «Жилой дом Главсевморпути» (известный как «Дом полярников») на Никитском бульваре, д. 7б, был надстроен жилой мансардой собственником одной из квартир без оформления разрешительной документации. В результате строительных работ искажена целостность восприятия памятника и нанесен грубый ущерб объекту культурного наследия. Стоит отметить, что «Дом полярников» — один из знаковых образцов сталинского ампира. В результате обращения департамента культурного наследия в Пресненский районный суд города Москвы возведенная мансарда признана незаконной, а собственник обязан осуществить ее снос за свой счет.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector